房屋租赁中装修装饰的法律问题论文

摘要: 随着经济的发展,房价上涨等原因使得越来越多人租赁房屋,而现行的法律中在处理租赁房屋装修引起的法律问题还处于一个完善的过程。本文对这些问题提了相应的处理的意见。 关键词: 房屋租赁;装修;问题 随着经济的发展,房价居高不下,使得许多的人们买不起房
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  摘要:

  随着经济的发展,房价上涨等原因使得越来越多人租赁房屋,而现行的法律中在处理租赁房屋装修引起的法律问题还处于一个完善的过程。本文对这些问题提了相应的处理的意见。

  关键词:

  房屋租赁;装修;问题

  随着经济的发展,房价居高不下,使得许多的人们买不起房子。但是房屋是人们生存的基本的条件,使得越来越多的人租赁房屋,同时现在的人对于居住的条件和环境的要求也在不断的提高。因此在租赁房屋进行装修也越来越普遍,对于合同终止和合同无效等情况对于装修物的所有权的归属以及装修费用的承担所引起的法律问题也越来越普遍。为了正确,及时处理此类的纠纷,本文就房屋租赁中因装饰装修等原因产生的法律问题进行分析以及提几点建议。

  一、 法律问题引起的原因

  我国《合同法》规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”,房屋租赁合同是租赁合同的一种。同时我国《合同法》还规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求对承租人恢复原状或者赔偿损失。”从我国合同法看出对于房屋租赁中装修装饰所引起的法律问题是由于承租人经过出租人的同意但没约定对租赁物进行装修在合同终止,无效等原因而解除时装修费用的承担以及装修物所有权的归属问题。

  对于房屋装修如果动产没有附合于不动产一般不会发生纠纷,因为没有发生附合的不动产承租人可以自行处理。故纠纷大多是房屋的装修将动产附合于不动产。动产与不动产的附合,是指动产与他人不动产相结合,成为其重要成分,而发生动产所有权变动的法律事实[1]]。同时对于租赁期间届满时,不能拆除的,不动产所有权人取得动产且为原始取得。但在物权法上规定动产所有权人可以提出不当得利的返还或者请求侵权责任。在租赁期间发生合同解除的情况又有合同无效的,当事人一方违约的,当事人双方违约的对于装饰装修物所有权的归以及装修费用的负担而引起的纠纷。

  在租赁合同终止后,承租人对附合的装饰装修物不可能向出租人提起不当得利的返还。不当得利在我国物权法上的规定是受益人没有法律根据而取得利益的

  结果,不以他方当事人财产的损失为必要的条件。而出租人业已取得附合的装饰装修物对出租人而言并不一定获利,在一定的情况下出租人可能因拆除附合物而对原租赁物产生毁损,故承租人无法请求不当得利的返还。但若该附合物对出租人而言确有利益的增加,对于已经附合的装饰装修费用的负担也会产生相应的法律问题。

  二、现行的立法规定

  这是法律所赋予的强制取得,同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律法律若干问题的解释》(法释[20xx]11号)从第九条到第十二条的规定,承租人经出租人同意装饰装修的,对于租赁期间届满或者合同解除的,未形成附合的装修物承租物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。因此导致出租人对附合装饰物无偿享有。对于因合同无效而导致租赁关系终止的,根据我国合同法的缔约过失责任的合同当事人依过错责任的大小承当相应的责任承担现值损失。对于因出租人的违约而导致合同终止的,我国法释第十一条规定承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。对于承租人违约导致合同解除的对于承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失不予支持,但承租人同意利用的除外。对双方都违约的导致合同解除的对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失按各自过错的程度承担相应的责任。

  从解释来看似乎非常合理:因为承租人对租赁房屋装饰装修,是承租人在使用租赁房屋自愿的投资行为,是为了满足自身的使用需求,根据其审美情趣和使用目的进行。当出租人和承租人的审美不一致时对于出租人是毫无利益而言。对于地理位置优越的地段,在出租人不拆除原承租人遗留的附合时,新的承租人还要雇人进行拆除。对于一些连锁店因其内部的装修一样,新的承租人在法律上规定其必须拆除,因此从这个角度而言承租人遗留的附合物对于出租人不仅不是一种利益反而成其累赘。且承租人对于自己的装修在其承租期间的实际占有的使用时间内已经充分满足了其自身的需要,从“效益——成本”的角度上看已经得到平衡了,故在租赁期届满后出租人可以无偿享有附合物,对于装饰费用出租人也可以不用承担。但对于那些租期相对较短而装饰装修费用却昂贵,承租人要承当巨大的损失。对于还未收回成本的承租人,出租人在租期届满后对于续租的可以

  趁机提高租金,在某些情况下承租人不得不承担这样的风险。对于租赁期满的,当附合物对于出租人的不动产的利用价值确实有所增加但出租人仍可无偿取得,承租人不可提出不当得利的返还,从这一角度上说有失公平。

  对于剩余租期的装饰装修的残值的计算标准在法条上也没有相应的规定。在法院实际的执法过程中导致了其方法多样,标准多样。我国合同法的司法解释采用了现值损失和残值损失的计算标准。关丽在对于合同法司法解释的理解与适用中指出:现值损失是在合同被认定无效后,装饰装修的现存价值。该价值一般按照装饰装修造价审计鉴定方法计算,由工程造价扣减承租人占有使用房屋期间的折旧费用。残值损失是在合同解除时,装饰装修的“剩余价值”,该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定,房屋占有使用的期间消耗的价值是以合同解除时装饰装修的现存价值为基础确定,且不能低于合同履行期间摊销的装饰费用[2]。如:甲对于租赁房屋的装饰装修费用为80万元,租期为4年,在第三年合同解除时,每年应摊销的费用为20万元,已摊销60元,未摊销的费用为20万元,估价现值为30万元低于合同履行期间的摊销费用的60万元,故残值为80—60=24万元,残值损失为20万元。但这并没有在法律条文或者司法解释中给予明确,在实际的操作过程也会造成其标准不一。

  三、目前学界的观点

  对于承租人在经过出租人的同意后对租赁物进行改善所花费的费用的承担。李永军教授认为从原则上出租人有义务偿还承租人改善租赁物所花费的费用,但偿还的数额应当以租赁合同终止时改善对于原出租物的价值增加部分为准[3]。德国法学家认为“起决定作用的一直是在得利人那出现的、客观财产之增加”,王利明教授认为,承租人可以请求“与动产价值相当的补偿”。对于李永军教授的观点,在实践的过程中,由于附合物本身含有很强的主观性,它是满足原承租人的需求,故很难认定添附物对于原租赁物在何种程度上是属于价值增加的部分。对于德国法学家的观点和王利明教授的观点在不动产的附合中也有很大的局限性,因为附合的不动产对于出租人而言有“增值性”也有“减值性”的可能性。如果是增值,对于出租人则是不当得利,如果是减值对于出租人则是无端的损失。

  笔者认为,对于承租人在租赁中因添附而产生的装饰装修的费用。对于尚未附合的装饰装修物,如果出租人同意利用的,可以折价归出租人所有。对于出租人不同意利用的,承租人可以自行处理拆除,但在拆除的过程中如果对原租赁物造成毁损的应该对出租人承担损害赔偿责任。如果装饰装修物已经附合于不动产,经过一般的美学鉴定的确可以增加环境的感经出租人接受后可以折价对承租人给予一定的补偿,当其补偿的根据是折旧补偿,即他的补偿范围是在出租人的财产增加的利益范围内,在其经过租赁期间后折旧的补偿范围,且其补偿的金额不应高过其在租赁期间内出租人收取租金总额的百分之二十。如果在其租赁期间届满后承租人所遗留的附合物对出租人的利益没有丝毫的增加或是法律所规定的必须拆除(如连锁店的装修等)可以要求承租人拆除如果因拆除而导致出租人的出租物的毁损可以要求承租人进行损害赔偿。如果因出租人违约而导致合同无效的,承租人可要求对于剩余租赁期间装饰装修物的残余价值的赔偿,如果因承租人违约而导致合同解除的则承租人的附合装饰装修物的费用不得要求补偿,但对于未发生附合的如果出租人同意利用的,可折价归出租人所有,否则承租人自行拆除但对租赁物造成损失的承租人应当承担损害赔偿责任。对于承租人在装饰装修过程中耗资巨大的但在租赁期间即将届满而认为收回成本的,经过协商意思表示一致需要续租的其租金不得高于该地区的平均租金,若意思表示不能达成一致按租赁期间届满后对于装饰装修物的才处理规则。

  四、减少房屋租赁中装饰装修法律问题的几点看法

  在房屋租赁合同中,若出租人同意承租人对房屋进行装饰装修,在没有做约定的情况下在现行的合同法法条或司法解释在处理合同终止时附合装饰装修费用和附合物都需要相应的社会成本,有司法成本、鉴定成本等。因此在出租人同意承租人对房屋进行装饰装修时应对附合的装饰装修费用、附合物以及工程的造价款在合同终止时的负担状况应该相应的明确,这有助于纠纷的产生。

  首先,在订立租赁合同的过程中明确约定在当事人的任意一方的原因造成合同的解除时,在经出租人的同意进行房屋的装饰装修的费用承担的主体以及附合物的处理办法。以及如有特殊情况的发生而造成的损失。我国合同法规定,在租赁期间6个月以上的为要式合同,故在订立合同的过程不论是法定要式还是约定要式都尽可能订立要式合同。这在实践的过程中能够起到更好的约束效果。

  其次,在出租人同意承租人对房屋进行装饰装修前,其承租人应该向出租人告知将房屋装修到的程度,以及提供相应的装修平面图。同时出租人也应尽到核查的义务,根据装修平面图如果是对房屋进行重大的装修必要的时候还应请相应的专业评估部门进行评估以确定其对房屋的影响程度,再确定是否同意承租人对房屋进行装饰装修或是要求承租人对装修计划进行修改或调整。这对于在租赁期间届满后的装饰装修的处理具有重要的作用。

  再者,承租人经出租人的同意对房屋进行装修的,在装修完毕后应将附合装饰装修的费用以及相应的工程造价款以书面的形式在一定的期限提交给出租人。朱留虎学者认为承租人应该在装饰装修完毕的一个内将附合的装修装饰费用以书面的形式通知出租人,出租人有异议的应在收到通知后的一个月提出[4]。在此,笔者认为承租人通知出租人后,出租人对于附合的装修价款,可以在一定的期限内提出,并相应的约定在合同自动终止后对出租人确有得利的部分费用的承担,这可以避免在合同结束时因鉴定而产生的费用。如果出租人对承租人的附合的装修装饰费用没有异议的,,则按照原合同的约定处理合同期限届满后的附合装修装饰的费用。

  参考文献

  [1]崔建远。《物权法》(第二版)。中国人民大学出版社。2011.97

  [2]沈德咏主编,最高人民法院研究室编。《合同法司法解释于适用》。法律出版社。2009.243

  [3]李永军。《合同法》(第二版)。中国人民大学出版社。2008.360

  [4]朱留虎。租赁房屋附合装饰装修费用负担探析[J]。池州学院报。2011—02(25):38—42

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