关于房地产的工程管理论文

房地产开发企业要求工期短,投资效益好.所以,必须对项目投资实施全过程的有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同等方面挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益.特别重视设计阶段,投标阶段,施工阶段竣工结算阶段的工程造价控制. 以下是小编整理的关于房地产的工程管
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  房地产开发企业要求工期短,投资效益好.所以,必须对项目投资实施全过程的有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同等方面挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益.特别重视设计阶段,投标阶段,施工阶段竣工结算阶段的工程造价控制. 以下是小编整理的关于房地产的工程管理论文,欢迎阅读。

  关于房地产的工程管理论文1

  房地产行业是近年来突飞猛进发展的行业,其管理模式和方法也是根据公司不同而有各自的特色,房地产公司以工程专业管理为核心竞争力,本人在安徽置地投资有限公司分管房地产开发的工程管理,本科阶段学习的也是建筑工程专业,再次我想理论结合实际浅谈如何带领团队做好房地产公司的工程管理。

  08年6月开工建设的置地汇丰广场项目地下2层,地上27层,总建筑面积约10万平米,功能为五星级酒店、商业及办公。如何在短短的一个多月时间内把办公楼从底板施工至一层是面临在我们面前的第二个问题,我们组织桩基单位、土方单位、总包单位通过改进基坑支护的施工工艺、分阶段24小时流水施工计划落实到天、责任落实到人、每天开碰头会检查、反馈、会商对策、实施等措施完美实现了第一个节点计划。为了在保证工程质量和现场安全文明施工的前提下完成主体2009年9月份结构封顶,在工程管理中我按照“三控”、“两管”、“一协调”控制目标要求,以施工计划、施工组织设计、施工合同和现行规范为工作准则,始终坚持“质量第一、安全第一”,“样板引路,过程控制”的管理理念;找出工程施工过程中的重点和难点,早计划、早安排并要求施工单位编制专项施工方案,组织相关专业有经验的工程师对施工方案进行评审并严格要求施工单位按照投标文件、审批的施工方案执行以及按照合同中的相关规定和承诺,做好现场文明施工和安全生产的措施;要求项目组管理人员严格执行旁站制度和施工材料的现场抽检;要求监理单位每月组织参建单位对项目进行进度、质量、安全大检查并制成幻灯片组织项目管理人员学习和研究对策并在下一阶段的施工中避免同一问题的再次发生,通过这些管理手段加强了项目的过程管理和控制,确保了节点目标的实现并取得了一定的成绩,该项目在2009年8月28日结构封顶创造了安徽置地新的速度,同时在2009年度获得“合肥市结构优质奖”及“安徽省级质量安全标准化示范工地”。

  同时同项目管理团队管理的财富广场三期和栢景雅筑1-3#楼住宅楼处于项目施工的后半阶段。财富三期工程体量大,有住宅、办公和商业三种业态模式,五月份该项目剩余工程量巨大,总分包管理混乱,甲供材料供应不及时,室外管网及环境还未开工,五层顶约5000M3土方及建筑物周边环境土方尚未回填,针对这些问题我们做出了如下措施:

  1.对总包单位现有的项目管理班子和工程部项目负责人进行了调整,撤换了项目经理、项目负责人和不称职的管理人员;

  2.建立项目负责制和专业负责制的双重管理模式,对财富广场三期工程分专业和项目双重管理;

  3.安排项目管理成员对现场剩余工程量进行了盘点,重新安排劳动力和施工计划;

  4.采取先立项后消项的办法,工程量和责任落实到个人;

  5.每天开由我主持的工程协调会,现场解决工程中的设计、协调、材料等问题。因为管理措施得力再加上施工单位和项目组的共同努力,财富三期还是按照公司既定的目标完成了2009年10月28日的交房任务。栢景雅筑1-3#楼工程的收尾工作效仿了财富广场三期的管理措施,也完成的非常好。

  我们的团队在工程管理工作中的不足与改进:

  一、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。

  工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位(特别是拟派的项目管理班子)和劳务队伍的考察工作,承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大,选的合适正确也就成功一大半了!

  二、加强工作的计划性。

  在项目开工前项目的工期标准编制切实可行的含设计、施工、设施设备、验收、备案、交付使用全过程的控制计划。对关键线路上的工序节点要早计划、早安排。提前解决项目中设计及营销专业的待定问题,否则将又会产生两头紧中间松的工程现象,从而造成工程赶工、返工等不稳定的工程建设周期,导致工程后期遗留问题多、细部节点处理粗糙。而且极易降低客户的满意度,进而对公司品牌造成不良影响。

  三、安排落实好管理框架。

  首先,根据每个人的专业和特长安排到不同的岗位和不同的项目,做到人尽其才,让每个人充分体现到在管理团队存在的价值,每个阶段都有新的收获,都有成就感。其次、完善项目负责制与专业负责制相结合的双重管理模式,鼓励年轻同志在项目负责人和专业负责人的指导下放手干。第三、要求团队成员每天都要坚持写施工日志,每个星期都要汇报工作计划和完成情况以及需要部门协调解决的问题,增强专业之间、同事之间相互协作的团队意识,第四、保持严谨的工作作风,明确每个人的责任和权利,奖罚分明,多指导少代办,培养员工独立解决问题的能力,每个人把自己负责的工作都保质保量的完成了。

  四、加强管理团队的学习。

  1.在工程项目不多的情况下对公司已竣工的工程分项目分专业由专业负责人牵头结合现场实例进行总结,把工程中暴露出的问题摆出来,分析原因,分清责任,研究对策如何改进,结合工程实际,对员工进行针对性的教育,特别是培养新员工对工程部优良传统的传承和创新。促使其快速成长;

  2.工程售后服务中变被动为主动,由项目负责人牵头联合物业公司主动的定期对已交房进行住户回访,通过回访和物业反馈来了解工程施工管理的薄弱环节,同时把容易出现问题的节点作为工程管理控制的重点;

  3.学习工作职责和流程,做到让每位员工都能熟悉工作职责,掌握办事流程,尤其是对新毕业的大学生在公司指引人的指导下能够尽快的融入到工作实践中。

  关于房地产的工程管理论文2

  房地产开发项目是一项复杂的系统工程,具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段,项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者,对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效,紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面,因此显得尤其重要。现阶段,我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验,尚未形成一个科学有效的管理模式。

  1 房地产开发工程项目管理现状概述

  当前房地产项目的管理方法主要分为四种,就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式,其是最为普遍的管理方式,主要设置一系列的管理部门,用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式,主要管理单一项目。而事业部制,从开发到工程施工,都必须参与管理,参与财务核算,以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少,主要承担设计后的一般管理工作。然而,当前形势下,房地产开发工程项目管理形势不容乐观,其具体表现为:

  1.1 项目风险管理薄弱

  房地产开发项目的奉贤,一般来讲无外乎七种:首先是政治风险,:即当政治环境变化后,影响相关投资走向,所产生的房地产投资风险。接着是环保风险,即在房地产施工中,涉及到的噪音污染,废水排除等相关环境影响,所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险,一般是跨国或者金融风暴,以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺,加上企业的购买能力进行对比,所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一,所以信用风险是最为关注的风险,他涉及到开发商和承包商,更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的,如果企业面临严重的财务风险,其必然会造成资金周转不灵,导致企业破产。最后便是经营风险,即由于管理方面的原因,对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉,开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺,通常导致工程质量得不到保证,工程造价过高。

  1.2 项目成本管理问题

  无论是从项目决策阶段以及设计阶段,到房地产施工以及竣工阶段,每时每刻都涉及到工程造价,优化项目成本管理,意义重大。在决策阶段,一部分房地产开发企业因错误的决策,导致工程投资增多,有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中,有的企业只是一味地追求造价,忽略了实际建设中的问题,导致在实际工程施工中,签证变更量大,施工进程无法保证,从而变相地增加的工程成本,影响房地产投资效益。

  2 房地产开发工程项目管理优化措施

  2.1 加强房地产开发项目风险管理

  风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险,用来减少房地产开发相关的隐蔽损失,维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种:①风险回避,所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时,必须采取放弃投资决策相关措施,这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法,逼不得已的情况下,才能采用,因为采用风险回避的手段,必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移,所谓风险转移就是运用一定的防范,将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中,这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成,首先是签订合同,即以合同的方式,来转移相关风险,在签订合同后,无论发生相关风险,都有乙方来承担。然后便是保险,即通过买保险的方式,将不能预知的相关风险来转移给保险公司,虽然这样会增加部分成本,但是通过这种方式,最为有利。比如当房地产项目开发过程中,遇到重大自然灾害,或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

  2.2 全面完善项目成本管理

  项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程,必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发,再控制设计中的造价,在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式,按全寿命周期成本最低为原则,进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理,其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中,必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本,不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程,决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

  在房地产开发项目投资决策阶段,必须把握成本的关键因素,从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析,即从宏观的角度出发,大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析,是全面把握效益成本,注重资金投资与效益比例,研究工程价值走向,从可行性报告中合理做出相关预算,对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段,所以在这个阶段控制造价,最有必要。首先必须严格控制工程变更,因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲,必须严格监督建设单位,使其严格按图纸施工,按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握,详细审查,对于不需要变更的内容,坚决驳回,对于确实有利于加快工程进程,而且工程中必须要变更的内容,予以批示。然后是加强施工现场的管理,必须委派施工监理,在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度,层层把关,对于不符合工程需求的材料予以清除,对于施工方案必须严格审核,提出有利于施工的相关措施,用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面,必须加强监管,使建设单位能如期完成施工相关内容,若有拖延进度的现象发生,必须做出相关处罚。

  2.3 项目质量管理

  房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品,工业产品在流水线上生产,影响产品质量的因素相对较少,同批次产品质量较为稳定,而建筑产品质量的影响因素很多,如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外,项目建设管理涉及了多种学科,如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等,需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力,需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见,房地产企业的项目管理,范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛,考虑问题要更深入,因此对开发企业应注意项目管理团队的建设,素质必须得到保证,这是项目管理成败的基础。

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